풀옵션 빌트인, 파손·고장 나면 누구 책임일까요

풀옵션 시설물의 법적 성격

붙박이장·신발장처럼 벽체에 고정되거나, 빌트인 에어컨·인덕션·세탁기처럼 임대인이 설치해 임대차 목적물에 포함시킨 시설물은 임대인 소유로 보는 것이 일반적입니다. 민법 제623조는 임대인에게 임대차 기간 내내 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지우고 있어, 이런 시설물의 자연스러운 노후·고장은 원칙적으로 집주인이 책임집니다. 반대로 세입자는 민법 제374조·제615조가 준용하는 선량한 관리자의 주의 의무로 시설물을 사용해야 하며, 이 의무를 벗어난 고의·과실로 생긴 파손·고장은 세입자가 배상할 책임을 집니다.

발생 시점·원인별 책임 소재

같은 ‘에어컨 고장’이라도 언제, 왜 생겼는지에 따라 책임지는 쪽이 완전히 달라집니다. 아래 네 갈래로 나눠 확인하세요.

민법 제374조·제615조·제623조 및 법원 판례 경향 종합. 실제 책임 소재는 계약서 특약, 시설물의 노후 정도, 사용 이력에 따라 사안별로 달라질 수 있습니다.

자주 다투는 옵션 품목 예시

분쟁이 잦은 품목일수록 미리 알아두면 대응이 빨라집니다. 아래는 실제로 책임 소재를 두고 다툼이 자주 생기는 풀옵션 품목과, 다툼의 핵심이 되는 지점입니다.

실제 다툼 사례를 유형화한 참고용 정리이며, 개별 사안의 결론은 사용 기간·관리 상태·증거 자료에 따라 달라집니다.

입주 전, 옵션 상태부터 기록하세요

분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법은 입주 시점의 증거입니다. 계약서나 별지에 포함된 옵션 품목을 하나씩 나열하고, 외관 사진뿐 아니라 전원을 직접 켜서 정상 작동하는지 영상으로 남겨두세요. 특히 빌트인 에어컨·세탁기는 겉보기에 멀쩡해도 냉매·배수 이상은 실제로 작동시켜 봐야 드러납니다. 계약서 특약란에 ‘옵션 품목 및 상태는 별첨 사진과 같음’ 문구를 넣어두면 나중에 ‘원래 이랬다’는 다툼 자체를 줄일 수 있습니다. 예를 들어 ‘붙박이장 1, 신발장 1, 빌트인 에어컨 1(동작 확인, 별첨 사진 참조), 세탁기 1(동작 확인)’처럼 품목과 확인 결과를 구체적으로 적어두면, 나중에 ‘원래 없던 옵션이었다’거나 ‘확인 안 된 상태였다’는 식의 다툼을 예방할 수 있습니다. 계약서에서 함께 확인할 항목은 계약 체크리스트에 정리해 두었습니다.

이사 당일 옵션이 파손됐다면

붙박이장 문짝이 떨어지거나 빌트인 냉장고 도어에 찍힘이 생기는 등 이사 작업 중 파손은 이사업체의 배상 책임이 원칙입니다. 파손 부위가 집주인 소유 옵션이라도 책임이 사라지는 것이 아니라, 이사 계약 당사자인 세입자가 먼저 이사업체에 배상을 청구해야 하는 구조입니다. 발견 즉시 사진을 찍고 작업반장에게 구두와 문자로 동시에 고지한 뒤, 집주인에게도 파손 사실과 처리 진행 상황을 알려두면 나중에 ‘세입자가 숨겼다’는 오해를 막을 수 있습니다. 배상 청구서 작성은 파손·분실 배상 청구서도구로 바로 진행할 수 있습니다.

거주 중 고장이 났다면 통보부터

살다가 빌트인 에어컨이 냉방이 안 되거나 세탁기가 탈수 중 멈추는 등 문제가 생기면, 원인을 스스로 판단하기보다 집주인에게 먼저 통보해 수선을 요청하는 것이 순서입니다. 통상적인 사용 중 자연 고장이면 임대인의 유지·수선 의무 범위에 들어가 집주인이 수리 비용을 부담하는 것이 원칙이지만, 고장을 알고도 방치해 피해가 커지면 그 확대된 부분에 대해 세입자에게 통지 의무 위반 책임이 물어질 수 있습니다. 반대로 곧바로 통보했는데 집주인이 수선을 미루다 생활에 지장이 생기면, 필요한 범위에서 수선을 먼저 진행하고 비용을 청구하는 것도 방법입니다. 퇴거 시 옵션 상태를 확인하는 기준은 도배·장판과 마찬가지로 통상의 손모 원칙이 적용되며, 자세한 기준은 원상복구 가이드에서 확인할 수 있습니다. 세입자가 직접 산 가전을 이전 설치할 때 챙길 점은 가전제품 이전 설치 가이드를 참고하세요.

한 줄 요약

풀옵션 시설물의 책임 소재는 ‘누구 소유냐’가 아니라 ‘언제, 왜 문제가 생겼냐’로 갈립니다. 입주 전 하자와 거주 중 자연 고장은 집주인, 이사 중 파손은 이사업체(청구는 세입자가 진행), 세입자의 부주의로 생긴 고장· 파손은 세입자 부담이 원칙입니다. 어느 경우든 발견 즉시 사진을 남기고 상대방에게 서면으로 알리는 절차만 지켜도 책임 소재를 둘러싼 다툼의 상당수를 예방할 수 있습니다.

자주 묻는 질문